Что нам стоит дом построить...



Рынок недвижимости в стране переживает нелучшие времена — количество сделок неуклонно сокращается, стоимость квартир снизилась. И ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем.
ПОЛУЧАЕТСЯ, сейчас наиболее выгодное положение дел у тех, кто желает обзавестись собственными квадратными метрами, но даже с учётом кажущегося подешевления (в долларовом эквиваленте) жильё остаётся кыргызстанцам не по карману.
Предлагаемые банками ипотечные кредиты для многих недоступны. В прошлом году, будучи премьер­министром, Джоомарт Оторбаев отмечал, что «средние ставки по ипотечным кредитам составляют 16¬24%. Средняя ставка в сомах 19,87%, в иностранной валюте — 17,66%. Это говорит о нежелании большинства банков развивать такой продукт, как ипотека, ставятся высокие ставки, чтобы клиенты не брали ипотеку. Это говорит не только об отсутствии длинных ресурсов, но и о высоких рисках для банков в ипотечном кредитовании». Ситуация за год практически не изменилась. Граждане опасаются брать кредиты из¬за высоких процентных ставок, высоких рисков, из¬за неуверенности в завтрашнем дне. К тому же, вместо положенной ипотеки, рассчитанной на 15¬25 лет, сегодня выдаются только кредиты на 2¬3 года. И очень часто под ипотечным кредитом понимается кредитование жилья или под залог жилья.
Застройщики в свою очередь предлагают различные механизмы для желающих приобрести жильё. Это и долевое участие в строительстве, и предоставление рассрочки, как правило, на 2¬3 года, и различные варианты обмена: автомобиль или имеющееся жильё с доплатой. Лишь бы не простаивали уже построенные здания. Ведь, по официальным данным, в Кыргызстане каждый год строится 825 тысяч квадратных метров жилья.
Не лучше обстоит дело и на рынке вторичного жилья. Здесь тоже наблюдается спад количества сделок и цен.
— В прошлом году я решила продать свою трёхкомнатную квартиру и приобрести двухкомнатную, — поделилась бишкекчанка Рабия. — Купила в соседнем подъезде квартиру, сделала небольшой ремонт, в это же время выставила свою на продажу. Так не могу клиентов найти, а если и есть желающие купить, то дают ту цену, которую я отдала за новое жильё меньшей площади. Теперь и не знаю, что делать. Деньги возвращать надо, но и терять не хочется.
В то же время аналитики по рынку недвижимости отмечают, что количество сделок продолжит снижаться, по крайней мере до конца года. Согласно аналитическим данным, в октябре объём сделок по продаже недвижимости по республике упал на 22% и сегодня соответствует показателям 2010 года. Причины такого положения дел — укрепление курса доллара по отношению к национальной валюте, а также к российскому рублю. Значительное сокращение объёмов мигрантских переводов, 40% которых направлялись на покупку домов и квартир, привело к снижению покупательской способности кыргызстанцев.
Застой на рынке недвижимости влечёт за собой кризис и в других сферах: снижение объёма производства строительных материалов, сокращение рабочих мест и т.д. Вполне вероятно, что он может повлечь за собой разорение дольщиков, когда окажется, что у компаний нет денег на завершение строительства. Как это было в том же Казахстане или России. В то же время застройщики отмечают, что вынуждены снижать цены, поскольку предложение превышает спрос. При этом кардинально изменить ситуацию вряд ли получится в ближайшее время. Поэтому застройщики ищут новые пути реализации квадратов. На прошедшем в Клубе частных инвесторов заседании «Рынок недвижимости: реалии и перспективы» был предложен ещё один, достаточно новый для нашей страны механизм — выпуск так называемых жилищных сертификатов.
— Жилищные сертификаты — это эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их собственников на приобретение определённой общей площади жилья или на получение дивидендов в виде индексированной суммы стоимости жилищного сертификата, — объяснил юрист клуба Жакыпбек уулу Акылбек.
По его словам, подобная мера будет иметь положительный эффект как для застройщиков, так и для инвесторов или покупателей. В частности, для приобретения сертификата нет необходимости предоставлять залог или делать первый существенный взнос (как при ипотечном кредитовании — до 40% стоимости квартиры). Стоимость одной бумаги равняется стоимости одного квадратного метра жилья. Приобретать можно любое количество, в зависимости от финансового положения. При этом сохраняется возможность продажи приобретённых сертификатов как на рынке, так и обратно застройщику с получением дохода — процентов, оговорённых договором.
В Кыргызстане подобная схема уже применялась, правда, всего однажды. Ранее она не пользовалась популярностью в связи с тем, что и застройщики, и инвесторы предпочитали долевое участие и другие способы. Застройщики признают, что рынок в Кыргызстане не динамичный, поэтому внедрять что­то новое очень сложно, но надеются, что предлагаемый механизм станет популярным.
Недоступное станет доступным?
В то же время обеспеченность населения страны жильём остается на достаточно низком уровне. Несмотря на то, что Конституцией предусмотрено, что «жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом», на деле квадратные метры выделяются в мизерном количестве. А только в Бишкеке на получение квартиры в очереди стоит более 2,5 тысячи человек. По некоторым данным, в Кыргызстане свыше 300 тысяч семей нуждаются в получении жилья, 20 тысяч семей нуждаются в срочном расселении, а около 30% населения живёт в стеснённых условиях, ветхих и аварийных домах, подлежащих сносу.
В правительстве не первый год разрабатывают различные программы «доступного жилья», но они так и остаются только на бумаге. Так, например, лидер социалистов Омурбек Текебаев ещё летом выступил с критикой чиновников за затягивание решения вопроса о доступности жилья.
— В Кыргызстане все попытки реализовать госпрограмму по доступному жилью оказывались провальными. В 2005 году была разработана программа по доступному жилью до 2010 года, тогда обещали построить 17 миллионов квадратных метров. Но она лишь частично реализована через один проект — «Джал Артис». С 2010 по 2015 годы мы просто пропустили. Сейчас земли выделяются только в сёлах. На них ведётся хаотичная застройка, — сказал он.
В Министерстве экономики разработали новую программу, рассчитанную на 2015¬2020 годы, загвоздка в одном — где брать средства на её реализацию. Рассчитывают кыргызские власти на средства Российско-Кыргызского фонда развития. Привлечением средств будет заниматься Государственная ипотечная компания, которая была создана в октябре текущего года. Гражданам будет предложено покупать квартиры в доступную ипотеку, аренду с выкупом и без. Также можно будет получить квартиру как временное жильё.
Специалист отдела политики устойчивого развития Минэкономики Мелис Асылбеков объяснил на заседании клуба, что основная цель принятой госпрограммы «Доступное жильё 2015¬2020» — это создание в Кыргызстане условий, при которых большинство его граждан смогут приобрести в собственность жильё, в том числе с использованием ипотечного кредитования.
Программа предусматривает три модели поддержки для улучшения жилищных условий, в первую очередь работников бюджетной сферы: «Доступная ипотека», «Субсидирование первоначального взноса/процентной ставки» и «Социальная аренда». Все они в настоящее время дорабатываются.
— Не секрет, что сегодня взять ипотечный кредит не все могут, в том числе из¬за первоначального взноса, который составляет чуть ли не половину стоимости. Поэтому и предлагается его субсидирование. Кроме того, модели предусматривают возможность длительного погашения кредита — до 15 лет. Однако при этом стоит понимать, что чем длиннее срок, тем больше суммарные выплаты по кредиту, — объяснил он. — Также основными критериями доступности жилья станут его размеры (от 36 до 70 квадратных метров), стоимость на условиях «под ключ» (от 300 до 600 долларов за 1 квадратный метр в нац­валюте), первоначальный взнос (до 30% в зависимости от уровня дохода), процентные ставки (10¬12%), срок (5¬15 лет), условия оплаты (ежемесячно, равными долями).
Ещё одна модель, которая вызывает интерес, — «Социальная аренда». Предполагается, что государство, построив жильё, будет его сдавать, а ежемесячная оплата будет идти в счёт выкупа. Таким образом через несколько лет арендатор может стать полноправным собственником жилья. Этот механизм не может не вызывать вопроса — каким образом будут определяться счастливчики, которые, по сути, получают беспроцентный займ? Не станет ли он коррупционной составляющей? Тем более, что отдельные политики увидели коррупционные возможности в самом создании ГИК. В частности, лидер фракции «Республика — Ата Журт» Омурбек Бабанов считает, что создание государственной ипотечной компании не решит жилищный вопрос, а породит коррупцию.
— Вспомните ту же Агропродкорпорацию. У государства есть два банка, создайте условия, компенсации, чтобы они могли выдавать ипотеку под 10%, — предложил он.
Уже сегодня можно сказать, что сомнения в том, что принятая государственная программа окажется не результативней своих предшественников, вполне обоснованны. И ожидать того, что жильё станет доступным — всё равно что ждать у моря погоды.
Мария ОРЛОВА




Справка
Квартиры в Бишкеке за год подешевели на 15¬27%. Максимальное снижение цены характерно для двухкомнатных квартир 105¬й (26,7%) и 104¬й серии (27,5%), индивидуальных проектов (27,1%). Трёхкомнатные квартиры 104¬й, 308¬й, 105¬й серий подешевели на 20, индивидуального проекта — на 14,3%. По итогам сентября средняя цена однокомнатной квартиры в Бишкеке составила 29 тысяч долларов, двухкомнатной — 38 тысяч долларов, трёхкомнатной — 53 тысячи долларов.